L'investissement locatif : qu'est ce que c'est ?

Le marché immobilier propose souvent deux types d’investissement : l’acquisition d’un bien en résidence principale ou l’achat d’un bien dans le but de le louer. C’est ce qu’on appelle l’investissement locatif.

L’intérêt d’investir dans l’immobilier locatif neuf est multiple : constitution d’un patrimoine immobilier, obtenir un complément de revenus ou encore, profiter d’un dispositif de défiscalisation immobilière.

Au-delà des avantages financiers et fiscaux, l’investissement locatif dynamise également l’économie française, puisque c’est un marché qui draine 9% de la richesse annuelle. C’est également un moyen de proposer davantage de logements, spécialement dans des zones confrontées à des problématiques d’habitat.

Opter pour l'investissement locatif : les avantages fiscaux

Investir dans l’immobilier locatif vous donne accès à des dispositifs fiscaux avantageux, à commencer par les frais de notaire. Propre à la construction neuve, vous profitez de frais de notaire réduits qui s’élèvent à seulement 2% à 3% du prix de vente, contre 7% à 8% sur le marché de l’ancien.

Autre avantage : l’exonération de la taxe foncière dans certaines communes. Un achat dans le neuf vous exonère de la taxe foncière où le bien immobilier est situé sur une durée deux ans. Pour cela, le formulaire H2 qui est dédié à un logement en immeuble collectif est à compléter et à transmettre au service des impôts fonciers. Vous avez 90 jours à compter du procès-verbal d’achèvement pour effectuer la déclaration. Renseignez-vous toutefois auprès de la mairie du lieu de construction de votre appartement pour s’assurer de cette exonération.

Ces dernières années, l’un des principaux dispositifs qui facilitent l’investissement locatif est la loi Pinel. Elle vous permet de profiter d’une réduction de votre impôt sur le revenu de 12% à 21% sur une durée de 12 ans. Bénéficier de ce dispositif nécessite toutefois de respecter certaines conditions. Notamment :

  • L’achat d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA)

  • La rénovation d’un logement ancien ou encore la réalisation de travaux de réhabilitation

  • La transformation d’un local en habitation.

Par ailleurs, le dispositif Pinel est effectif pour les opérations effectuées entre septembre 2014 et décembre 2021. En location, un plafond mensuel de loyer est à respecter, il est déterminé selon la surface du bien.

La localisation et la performance énergétique du bien immobilier jouent également sur l'éligibilité de la réduction Pinel. En définitive, les conditions sont les mêmes que la loi Scellier, effective pour les investissements locatifs réalisés entre janvier 2009 et décembre 2012.

Comment fonctionne l'investissement locatif ?

Pour un premier achat immobilier locatif, la première étape est de définir l’objectif de votre investissement. Plus il est clair, plus vous saurez vers quel type d’appartement neuf vous devrez vous diriger. Est-ce pour réaliser une plus-value à la revente ? Alléger vos impôts ? Disposer d’un patrimoine familial et léguer le bien ? Acheter en prévision d’une résidence principale ou secondaire une fois à la retraite ? Selon votre objectif, la superficie, la localisation, la proximité avec les commerces et services se préciseront.

Dès lors que vous êtes au clair avec votre objectif, il conviendra de déterminer votre capacité d’emprunt. C’est pourquoi il est primordial d’étudier votre situation financière avec votre banque avant même de vous lancer dans la recherche d’un programme immobilier en Alsace. Selon votre épargne, votre apport et le marché immobilier où est situé votre bien, les établissements bancaires seront plus ou moins enclins à accorder un prêt important.

La troisième étape est de vous renseigner et de déterminer les dispositifs fiscaux dont vous souhaitez profiter. Pour reprendre l’exemple de la réduction Pinel, certains biens dans la construction neuve sont éligibles, d’autres non. Les promoteurs immobiliers stipulent généralement les biens éligibles à la loi Pinel, mais n’hésitez pas à vous renseigner auprès d’eux.

Bon à savoir : les biens à la location sont souvent commercialisés par les promoteurs immobiliers ou encore les établissements bancaires. Selon les programmes, les logements peuvent uniquement servir de résidence principale ou proposer des investissements locatifs en complément.

Dès lors que vous avez trouvé l’appartement neuf qui répond à vos critères, l’acquisition du bien sera statuée par un contrat de réservation, puis un acte de vente en VEFA. C’est exactement la même procédure qu’un achat en résidence principale. La différence est que vous devrez trouver un locataire pour rentabiliser l’investissement dès la livraison de votre appartement. Pour cela, vous avez le choix entre gérer ces démarches vous-même ou faire appel à une agence spécialisée en gestion locative.

En cas de défiscalisation, c’est lors de votre déclaration annuelle de revenus qu’il faudra renseigner les informations relatives à votre investissement locatif.

Investissement locatif en Alsace : nos conseils

L’emplacement est primordial si vous espérez louer rapidement votre appartement. C’est l’assurance de proposer un bien recherché par les locataires et d’effectuer une plus-value en cas de revente. Les pôles économiques et universitaires attirent naturellement plus de jeunes actifs et d’étudiants. De façon générale, l’Alsace étant une région au patrimoine historique riche, elle profite d’une attractivité touristique importante occasionnant une affluence conséquente.

En Alsace, la ville la plus prisée est Strasbourg dont les quartiers les plus recherchés sont le quartier de la gare, Neudorf, l’hypercentre, l’Esplanade pour les étudiants, la Robertsau et l’Orangerie pour les familles. 

Pour les locataires au budget plus serré, les nouveaux quartiers proche de la Place de l’Etoile et du Jardin des Deux-Rives, Lingolsheim, Illkirch-Graffenstaden et Schiltigheim sont idéalement situés. Les transports en commun sont particulièrement appréciés dans ces localisations, avec un accès direct au centre-ville de Strasbourg par bus et tramway.

En campagne, des villes historiques et culturelles comme Benfeld, Innenheim, Furdenheim, Ergersheim ou encore Kaysersberg sont privilégiées pour de l’investissement patrimonial. Des investissements de long terme, en favorisant des logements avec un standing supérieur garantissant la valeur du bien.

Mulhouse n’est pas en reste, avec les quartiers du Rebberg, de la gare et de la Fonderie. Aux portes de la ville, Riedisheim et Brunstatt sont également recherchés. De même pour Colmar, ville idéalement située entre Strasbourg et Mulhouse !

Au-delà de la localisation, soyez attentif à l’exposition et aux prestations de l’appartement. Plus ils seront qualitatifs avec un aménagement lumineux, plus vous aurez de chances de le louer et de rentabiliser votre achat. À noter que les biens les plus recherchés sont les T2 et les T3. Par ailleurs, si vous choisissez d’investir en pleine ville, la présence d’un local à vélos, d’un garage et/ou d’une place de parking est un véritable plus.

Pour vous accompagner, vous pouvez vous tourner vers les promoteurs immobiliers qui proposent de nombreux programmes à la vente. Privilégiez un acteur local comme Pierres & Territoires Alsace, qui connaît parfaitement le marché immobilier alsacien. C’est d’autant plus appréciable pour les investisseurs situés dans une autre région. Nos conseillers ont une réelle connaissance du marché immobilier local et sauront vous orienter sur la cote des logements selon les quartiers et les zones d’habitation sur l’ensemble de la région.






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